تاریخچه شهرنشینی و شهرسازی

1- كوچ نشینی بر مبنای صید و شكار

2- كوچ نشینی بر مبنای زندگی شبانی

3- كوچ نشینی بر مبنای ییلاق و قشلاق

4- كوچ نشینی بر مبنای كشاورزی ابتدائی

5- یكجانشینی بر مبنای كشاورزی و به گزینی مواد كشاورزی

شهر چیست ؟

شهر مجموعه‌ای از تركیب عوامل طبیعی، اجتماعی و محیط های ساخته شده توسط انسان است كه در آن جمعیت ساكن متمركز شده است. جمعیت در این مجموعه به طور منظمی درآمده و آداب و رسومی را برای خود ابداع كرده است.

تعاریف مختلف شهری :1- تعریف عددی2- تعریف تاریخی3- تعریف حقوقی

1- تعریف عددی :

مركزی از اجتماع نفوس كه در نقطه‌ای گرد آمده و تراكم و انبوهی جمعیت در آن از حد معینی پایین تر نباشد. بر این اساس در بیشتر ممالك حد جمعیت شهر 2500 نفر است.

2- تعریف تاریخی :

برخی از علما معتقدند ، كه مراكزی كه از قدیم نام شهر به آن اطلاق شده است، به عنوان شهر شناخته می شوند.

3- تعریف حقوق :

در دوره‌های گذشته، شهرها دارای امتیازاتی بودند، كه در روستاها نبود. مانند حق داشتن بازار و خدمات نظامی .

عوامل پیدایش شهرها

1- مازاد تولید محصولات كشاورزی

2- توسعه شبكه راهها و تمایل بشر به ایجاد یك زندگی دسته جمعی

3- توسعه مبادلات كالا و پیشرفت های تاریخی

4- عوامل طبیعی مانند وجود آب، مساعدت زمین و خاك

عوامل گسترش شهرها :

1- تحول در حمل و نقل و سرعت مبادلات .

2- پیدایش تخصص و تقسیم كار

3- ازدیاد جمعیت

4- توسعه مهاجرت ها

5- تمركز صنعت و مهاجرت

6- توسعه مراودات اقصادی

7- بالا رفتن سطح درآمد

8- تنوع در مشاغل

9- پیدایش و گسترش وسایل ارتباط جمعی

شهرسازی چیست ؟

مجموعه روشها و تدابیری كه متخصصین امور شهری بوسیله آن شهرها را بهتر می سازند به شهرسازی یا علم تنیسق شهرها شهرت دارد.

از دیدگاه دیگر ، شهرسازی عبارتست از مطالعه، طرح ریزی و توسعه شهرها با در نظر گرفتن احتیاجات اجتماعی و اقتصادی .

تاریخچه و خاستگاه شهرسازی :

1- لوكوربوزیه معتقد است : « آغاز شهرسازی معاصر به پایان قرن هفدهم، زیالی لوئی چهاردهم است و او را نخستین شهرساز دنیای غرب بعد از تمدن روم می داند »

2- زیگفرید معتقد است : «آغاز شهرسازی معاصر به سالهای آخرین قرن شانزدهم بر می‌گردد. یعنی  دوره پاپی سیكستوس پنجم  كه وی را اولین شهرساز مدرن می داند.

3- زیرلو معتقد است : «نظام جدید خانه‌سازی در حومه‌ها كه امكان جرایی یك نفر از همسایه‌اش را میسر می سازد، ترجمان تجملی خانه‌های بشر اولیه است.

در ادامه ی همین تحقیق در قسمت «تحولات شهرسازی» به صورت مفصل وجامع تری به این موضوع خواهیم پرداخت .

وظایف شهرسازی :

1- طرح و تنظیم نقشه‌های جدید

2- توزیع صحیح تأسیسات شهری و برنامه‌ریزی جهت حمل و نقل شهری

3- بسط روابط اجتماعی و اقتصادی

4- ایجاد محیط‌های راحت و سالم

5- كاستن از اثرات سوء زندگی شهری

 

شهر ساز كیست ؟

در حقیقت شهرسازی یا طرح و برنامه‌ریزی شهری عبارت از دو پدیده محیط و انسان هستند، كه در كنار هم جوامع زیستی را به وجود آورده اند.

شهرساز به ایجاد رابطه‌ای منطقی بین انسان و محیط زیست مبادرت می كند.

امروزه متخصصین شهرسازی در زمینه مسائل شهرسازی، در دو رشته اصلی برنامه‌ریزی شهری (Urban planning) و طرح ریزی شهر (Urban Design) ایفای نقش می‌پردازند

 
+ نوشته شده توسط سعید در سه شنبه هفدهم تیر 1393 و ساعت 16:0 |
به کارگیری سیستم های جداساز لرزه ای در ساختمان ها یکی از سیستم های مدرن نوسازی و بهسازی لرزه ای استفاده ازسیستم های جداساز لرزه ای است که ازجمله می توان به جداسازهای لرزه ای فنداسیون ساختمان BASE ISOLATOR اشاره کرد.درمورد پل ها محل استفاده از جداساز لرزه ای در بالای پایه و در زیر عرشه است.دو نوع سیستم جداسازلرزه ای وجود دارد که شامل بالشتک های الاستومری و سیستم لغزان است.ساختمان هایی که از جداساز لرزه ای در آنها استفاده شده است،شکل اصلی و مستطیلی خود را حفظ می کنند.آزمایش ها و مشاهدات نشان داده است که نیروهای اعمالی به سازه در حین زلزله با حدود یک چهارم نیروهای وارد به سازه در حالی که پایه های آن ثابت است،کاهش پیدا می کند به علاوه ،شتاب وارد به سازه کم می شود.زیرا سیستم جداساز لرزه ای پریود ارتعاش سازه را افزایش می دهد و در سازه های با پریود بالاتر ارتعاش،شتاب کاهش پیدا می کند در حالیکه در سازه های با پریود های کوچکتر تمایل به افزایش و یا تقویت شتاب وجود دارد سیستمی که در سالهای اخیر بیشتر مورد استفاده می گیرد،استفاده از بالشتک های الاستومتریک است.در این رویکرد،سازه از مولفه های افقی حرکت ناشی از زلزله به وسیله یک لایه با سختی کم بین سازه و فنداسیون جدا می شود.این لایه باعث می شود که فرکانس اصلی سازه خیلی کوچکتر از فرکانس سازه در حالتی که پایه آن ثابت است،باشد اولین مد در سازه های ایزوله شده فقط شامل آسیب در سیستم جداسازی است. سیستم نوع دوم به صورت سیستم لغزان است.این سیستم بر اساس محدود کردن انتقال برش به بالای سازه،از سطح ایزوله شده استوار می باشد. اما استفاده از این سیستم جهت بهسازی لرزه ای مستلزم دقت فوق العاده زیاد در نحوه اجراست.چرا که می بایستی بارهای موجود تک تک ستونها و المانهای باربر بوسیله جکهایی برداشته شود و سپس با دستگاههای مخصوص با دقت فوق العاده زیاد ستونها را از قسمت تحتانی بریده و در زیرآنها جداگرهای مورد نظر تعبیه شوند. پس از نصب جداساز لرزه ای تغییر شکل جانبی در آن متمرکز شده و تغییر شکل نسبی طبقات بالای آن به شدت کاهش می یابد. در بکار بردن این روش باید به موارد ذیل توجه شود: فاصله کافی بین ساختمانهای مجاور ظرفیت ساختمان و پی برای مقابله با نیروی کاهش یافته

+ نوشته شده توسط سعید در سه شنبه هفدهم تیر 1393 و ساعت 15:58 |

+ نوشته شده توسط سعید در پنجشنبه پانزدهم خرداد 1393 و ساعت 15:39 |
sla

+ نوشته شده توسط سعید در سه شنبه سیزدهم خرداد 1393 و ساعت 2:3 |

Concrete Structure with Metal deck
سازه بتنی با سقف متال دک 
کیش
Photo by : Amir Shah
سقف متال دک
عملکرد مختلط دال بتن مسلح فوقانی و ورق فولادی ذوزنقه ای تحتانی، نقش به سزایی در تامین صلبیت سقف و رفتار مطلوب برشی آن خواهد داشت. این سقف در مقایسه با سقف های مرسوم در اسکلت های فولادی ساختمان ها از وزن کمتری برخوردار است." (برگرفته از کتاب گامی در صنعتی سازی ساختمان، فناوریهای تایید شده در راستای جزء 2-6 بند د تبصره 6 قانون بودجه 86، مرکز تحقیقات ساختمان و مسکن وزارت مسکن و شهرسازی، صفحه 42)
استفاده از عرشه های فولادی در سقف های کامپوزیت سرعت اجرای سقف را بطور فوق العاده ای افزایش می دهد که در پروژه های بزرگ این سرعت باعث کاهش هزینه های جاری و تمام شده می شود.
در این نوع سقف، ورق گالوانیزه ذوزنقه ای آجدار به عنوان قالب بتن ریزی در سقف باقی مانده و با بتن به صورت مرکب نقش سازه ای ایفا می کند که باعث افزایش دهانه های تیر ریزی تا 4 متر و بالاتر بدون شمع بندی می گردد. همچنین طبق ضوابط مبحث دهم مقررات ملی ساختمان با استفاده از گلمیخ استاندارد ورق به تیر جوش می خورد که استاندارد ترین روش اجرا می باشد.

‏Concrete Structure with Metal deck
سازه بتنی با سقف متال دک 
کیش
Photo by : Amir Shah
سقف متال دک
عملکرد مختلط دال بتن مسلح فوقانی و ورق فولادی ذوزنقه ای تحتانی، نقش به سزایی در تامین صلبیت سقف و رفتار مطلوب برشی آن خواهد داشت. این سقف در مقایسه با سقف های مرسوم در اسکلت های فولادی ساختمان ها از وزن کمتری برخوردار است.
+ نوشته شده توسط سعید در جمعه بیست و دوم فروردین 1393 و ساعت 15:12 |
آغاز سال جدید رو خدمت همه عزیزان و دوستان گلم که پیام داده بودن،  تبریک میگم و از خدا براشون سلامت و سعادت  می خوام ، شاد و پاینده باشید

سال 93   براتون خوش یمن و مبارک باشه انشا ا...

+ نوشته شده توسط سعید در جمعه هشتم فروردین 1393 و ساعت 2:31 |

شبکه سه بعدی پله بتنی


+ نوشته شده توسط سعید در یکشنبه یازدهم اسفند 1392 و ساعت 14:12 |
اندركنش بين كلاف وديوارهاي پركننده در سازه هاي بنايي:



ديوارهاي آجري در سازه هاي بنايي از نظر رفتار لرزه اي ومدل سازي سازه اي بسيارشبيه به ديوار پركننده آجري در قاب سازه اي است، بدين ترتيب كه كلافهاي قائم نه از نقطه نظر باربري بلكه از نقطه نظررفتار لرزه اي، مانند ستون عمل ميكنند وديوارهاي آجري باربرنيز بصورت ديوار پركننده محصور بين قاب رفتارميكنند، درنتيجه بعلت اندركنش بين ديواروكلافها، تقريبا" در زلزله هاي شديد ،تعداد زيادي شكست بخصوص در كلافهاي قائم درناحيه بحراني ديده ميشود.
دلايل اصلي شكست برشي دركلافهاي قائم عبارتند از:
1-فاصله زياد بين خاموتهاي كلاف قائم درناحيه بحراني
2-كيفيت نامناسب بتن ميباشد.
اين نوع شكستهاداراي مكانيزمهاي متعددي است كه يكي از اينها مكانيزم وقوع ترك ضربدري قطري در ديوار است كه علت آن اندركنش بين ديواروكلافهاي محصور ميباشد.

(برگرفته از کتاب دیوارهای پرکننده اجری در قابهای سازه اثر دکتر محمد رضا تابش پور)

+ نوشته شده توسط سعید در یکشنبه یازدهم اسفند 1392 و ساعت 14:5 |
تشکر از همه دوستان عزیز که روز مهندس رو تبریک گفتن ، بنده هم به نوبه خود به همه عزیزان و همکاران تبریک میگم

+ نوشته شده توسط سعید در شنبه دهم اسفند 1392 و ساعت 14:59 |

تقدیم به دوست عزیز آقای مهندس کیایی که خواسته بودن

+ نوشته شده توسط سعید در دوشنبه هفتم بهمن 1392 و ساعت 14:10 |

+ نوشته شده توسط سعید در دوشنبه هفتم بهمن 1392 و ساعت 14:7 |

+ نوشته شده توسط سعید در دوشنبه هفتم بهمن 1392 و ساعت 14:5 |

پدستال چيست و دلايل استفاده از آن

پدستالها عبارتند از ستونهای بتنی کوتاه و کم آرماتور و حتی گاهی بدون آرماتور که عموما روی پی های بتنی اجرا شده و روی آنها بیسپلیت نصب شده و سپس ستونهای فلزی روی صفحه نصب ميگردد. اين ستونها بدليل ابعاد نسبتا زياد( از نظر عرضی زياد و ارتفاعی کم) جزو ستونهای لاغر محسوب ميشوند و لذا تحمل مقاومت فشاری آنها بسيار زياد ميباشد.......
پداستال ستونی است که حداکثر ارتفاع آن سه برابر عرض آن است.
دلايل استفاده:
۱) زمانيکه بخشی از ستون فلزی داخل خاک مدفون باشد که به جهت جلوگیری ازپوسيدگی از پدستال ها در همان بخش استفاده می کنند.
۲) زمانيکه ارتفاع ستون فلزی زياد باشد و به جهت مهار کردن لاغری آن در بخشی از آن به طرف پی از پدستال استفاده می کنند.
۳) زمانيکه لنگر در پای ستون يا نباشد يا کم باشد.
۴) زمانيکه در بخش زير زمين ساختمان با ارتفاع حدود۳ متر بخواهيم فضای قابل استفاده داشته باشيم.
۵) زمانيکه بخواهيم بخش زير زمين ساختمان را بجای ستونهای فلزی با پدستالهای بتنی اجرا و در حقيقت پدستالها با پی توليد يک پی جديد بنمايد و در محاسبات سازه به صورت پی وارد شود.
۶) زمانيکه بخواهيم ستونهای اکسپوز ( در نما و ديد) فلزی از کف به بالا باشد.
7)جلوگیری از کمانش ستون های فولادی
8)حل اختلاف ارتفاع دو پی
توصيه شده پدستال ها فقط زمانيکه لنگر در پای ستون نيست استفاده شوند در غير اينصورت محاسبات آنها مانند ستونهای بتنی بوده و آرماتورهای مورد نياز را بايد محاسبه کرد.
جهت خرد نشدن سطح پدستال معمولا از يک شبکه مش آرماتور ضعيف تا حد نمره ۱۴روی پدستال و زير صفحه زير ستون استفاده ميکنند.

+ نوشته شده توسط سعید در دوشنبه هفتم بهمن 1392 و ساعت 14:3 |

به کارگیری سیستم های جداساز لرزه ای در ساختمان ها یکی از سیستم های مدرن نوسازی و بهسازی لرزه ای استفاده ازسیستم های جداساز لرزه ای است که ازجمله می توان به جداسازهای لرزه ای فنداسیون ساختمان BASE ISOLATOR اشاره کرد.درمورد پل ها محل استفاده از جداساز لرزه ای در بالای پایه و در زیر عرشه است.دو نوع سیستم جداسازلرزه ای وجود دارد که شامل بالشتک های الاستومری و سیستم لغزان است.ساختمان هایی که از جداساز لرزه ای در آنها استفاده شده است،شکل اصلی و مستطیلی خود را حفظ می کنند.آزمایش ها و مشاهدات نشان داده است که نیروهای اعمالی به سازه در حین زلزله با حدود یک چهارم نیروهای وارد به سازه در حالی که پایه های آن ثابت است،کاهش پیدا می کند به علاوه ،شتاب وارد به سازه کم می شود.زیرا سیستم جداساز لرزه ای پریود ارتعاش سازه را افزایش می دهد و در سازه های با پریود بالاتر ارتعاش،شتاب کاهش پیدا می کند در حالیکه در سازه های با پریود های کوچکتر تمایل به افزایش و یا تقویت شتاب وجود دارد سیستمی که در سالهای اخیر بیشتر مورد استفاده می گیرد،استفاده از بالشتک های الاستومتریک است.در این رویکرد،سازه از مولفه های افقی حرکت ناشی از زلزله به وسیله یک لایه با سختی کم بین سازه و فنداسیون جدا می شود.این لایه باعث می شود که فرکانس اصلی سازه خیلی کوچکتر از فرکانس سازه در حالتی که پایه آن ثابت است،باشد اولین مد در سازه های ایزوله شده فقط شامل آسیب در سیستم جداسازی است. سیستم نوع دوم به صورت سیستم لغزان است.این سیستم بر اساس محدود کردن انتقال برش به بالای سازه،از سطح ایزوله شده استوار می باشد. اما استفاده از این سیستم جهت بهسازی لرزه ای مستلزم دقت فوق العاده زیاد در نحوه اجراست.چرا که می بایستی بارهای موجود تک تک ستونها و المانهای باربر بوسیله جکهایی برداشته شود و سپس با دستگاههای مخصوص با دقت فوق العاده زیاد ستونها را از قسمت تحتانی بریده و در زیرآنها جداگرهای مورد نظر تعبیه شوند. پس از نصب جداساز لرزه ای تغییر شکل جانبی در آن متمرکز شده و تغییر شکل نسبی طبقات بالای آن به شدت کاهش می یابد. در بکار بردن این روش باید به موارد ذیل توجه شود: فاصله کافی بین ساختمانهای مجاور ظرفیت ساختمان و پی برای مقابله با نیروی کاهش یافته


+ نوشته شده توسط سعید در دوشنبه هفتم بهمن 1392 و ساعت 13:59 |
  • بلوک سبک clc چیست؟ ( سی ال سی )
    بلوک سبک clc چیست؟ ( سی ال سی )

بلوک بتنی هوادار (clc) نوعی بلوک متخلخل می باشد که از ترکیب سیمان، ماسه ی ریزدانه و حبابهای هوا با اندازه های مختلف طی دوره نگهداری در انبار محصول، در شرایط ویژه بدست می آید.

امروزه دیگر بجد می توان به این نکته اذعان داشت که بتن سبک، باصرفه ترین و اصلی ترین مصالح ساختمانی است و اینک تجربیات موفق ثبت شده هاکی از آن است که ساختمانها بطور مستقیم( سبکی نوع بتن) و بطور غیر مستقیم با صرفه جویی در مصرف انرژی (کاهش میزان مصرف انرژی در اثر عایق بودن در مقابل سرما و گرما) متأثر از استفاده از بتن سبک در ساخت می باشد.

مشخصات فنی:

بلوک سبک clc با ابعاد 150*250*500 میلیمتر و 100*250*500 میلیمتر و با وزن مخصوص خشکkg/cm3 650-600   و مقاومت فشاری kg/cm2  25- 20  با کیفیتی متفاوت عرضه می گردد. مواد مصرفی اصلی در ساخت بتن سبک سیمان، ماسه، پوکه معدنی، فوم پروتئینه الیاف پلی پروپیلن و آب می باشند.

جذب آب حجمی  20- 15 (%)

مقاومت فشاری   25-20(kg/cm2)

ضریب هدایت حرارت    2/0(w/m°k)

وزن مخصوص خشک  650-600 (kg/cm3)


ویژگیها و مزایای اجرایی:

1-عایق حرارت و صدا:
براساس نتایج بدست آمده از مرکز تحقیقات ساختمان و مسکن، ضریب هدایت حرارتی بلوک ( clc)  برابر w/m°k 2/0   می باشد. بطوریکه عایقبندی حرارتی با بلوک clc به ضخامت 10 سانتی متر برابر 30 سانتی متر بلوک سفال می باشد. بلوک clc تأمین کننده الزامات 19 مقررات ملی ساختمان بدون نیاز به عایق دیگر می باشد و نیز با داشتن بافت متخلخل و اسفنجی، این نوع بتن دارای جذب صوت مناسب می باشد و از آن می توان جهت احداث اماکن مسکونی، بیمارستانها و نیز مراکز آموزشی و پرورشی استفاده کرد.

مطابق با آخرین تست مراکز تحقیقات و مسکن دارای افت صوتی 49 دسی بل در ضخامت 15 سانتی متر  می باشد.

2-مقاومت در برابر آتش:

این نوع بلوک به دلیل استفاده از مواد اولیه  سیلیسی، نسوز بوده و حرارت به کندی انتقال میدهد. لذا بعنوان دیوار ضد آتش در ساختمانهای مهم همچون کتابخانه ها، انبارها و نیز در ساختمانهای مسکونی و اداری جهت جلوگیری از گسترش آتش در طبقات استفاده می گردد.

 

ضخامت دیوار

                          مقاومت در برابر آتش

10 سانتی متر

                                     4 ساعت

15 سانتی متر

                                      6 ساعت

20 سانتی متر

                                      8 ساعت


3-مقاومت در برابر زلزله:

بلوک های clc به نسبت در مقایسه با آجر و بتن، سبک تر هستند، سبکی مصالح مقاومت مصالح در مواجهه با زلزله را افزایش می دهد و به همان نسبت شانس کمتری را برای وقوع تلفات و آسیب به زندگی انسان پدید می آورد.

4-با دوام و وزن مخصوص کم:

بلوک c.l.c وزنی معادل ⅓ سایر محصولات بتنی را داراست. وزن کم موجب کاهش بار مرده و مقاومت بیشتر ساختمان در برابر زلزله و همچنین کاهش هزینه های سازه ای می گردد.

افزایش سرعت اجراء، سهولت در حمل و نقل ،قابل برش وشکل پذیر:

دیوار چینی با بلوک clc  به دلیل بزرگ بودن قطعات باسرعت بیشتری انجام می شود.

لذاموجب کاهش هزینه اجرا می گردد. بلوک های clc را به راحتی می توان  برش داد و به دلیل توپربودن و خراش پذیری آن، لوله کشی برق و نصب تجهیزات برقی بردیوارهای ساخته شده از آن سریع،تمیزوبه سهولت انجام می شود.

5-همخوانی بادیگرمصالح ساختمانی

6-سازگار بامحیط زیست


کاربرد بلوک سبکclc :

با بلوک های توپر به ابعاد دلخواه می توان تمامی کار تیغه بندی قسمت های جداکننده ساختمان را با استفاده از ملات و یا چسب بتن انجام داد . بااین نوع بلوک ها علاوه بر اینکه از سنگین کردن ساختمان جلوگیری می شود، عملیات حمل ونصب نیز خیلی سریع انجام گرفته ودستمزد کمتری هزینه می شود
بلوک های سبک بتنی را به اختصار CLC می نامند که مخفف : بلوک سبک بتنی سلولار می باشد
Cellular Light weight Concrete
روش تولید :
سیمان+آب+ماسه بادی+حباب زا=بتن سبک سلولی
نام تجاری اگر ماده حباب زا فوم باشد : فوم بتن 
نام تجاری اگر ماده حباب زا پودر آلمینیوم باشد: بتن گازی
نام تجاری اگر ماده حباب زا پودر آلمینیوم باشد و بتن در اتوکلاو عمل آوری شود: هبلکس
دوغاب سیمان (سیمان و آب) با مقداری ماسه بادی مخلوط شده و ماده حباب زا نیز حجم بتن را افزایش می دهد.
این بلوک ها پس از تولید حتما می بایست عمل آوری شوند. (7 روز در آب یا حداقل 6 ساعت در بخار)
در بتن های هبلکس (AAC) آهک نیز استفاده می شود.
 
چگالی : بین 650-900 کیلوگرم در مترمکعب
مقاومت فشاری : بین 20 تا 35 کیلوگرم برسانتی متر مربع (2 تا 3.5 مگاپاسکال)
.

  • بلوک بتنی هوادار (clc) نوعی بلوک متخلخل می باشد که از ترکیب سیمان، ماسه ی ریزدانه و حبابهای هوا با اندازه های مختلف طی دوره نگهداری در انبار محصول، در شرایط ویژه بدست می آید.

    امروزه دیگر بجد می توان به این نکته اذعان داشت که بتن سبک، باصرفه ترین و اصلی ترین مصالح ساختمانی است و اینک تجربیات موفق ثبت شده هاکی از آن است که ساختمانها بطور مستقیم( سبکی نوع بتن) و بطور غیر مستقیم با صرفه جویی در مصرف انرژی (کاهش میزان مصرف انرژی در اثر عایق بودن در مقابل سرما و گرما) متأثر از استفاده از بتن سبک در ساخت می باشد.

    مشخصات فنی:

    بلوک سبک clc با ابعاد 150*250*500 میلیمتر و 100*250*500 میلیمتر و با وزن مخصوص خشکkg/cm3 650-600 و مقاومت فشاری kg/cm2 25- 20 با کیفیتی متفاوت عرضه می گردد. مواد مصرفی اصلی در ساخت بتن سبک سیمان، ماسه، پوکه معدنی، فوم پروتئینه الیاف پلی پروپیلن و آب می باشند.

    جذب آب حجمی 20- 15 (%)

    مقاومت فشاری 25-20(kg/cm2)

    ضریب هدایت حرارت 2/0(w/m°k)

    وزن مخصوص خشک 650-600 (kg/cm3)


    ویژگیها و مزایای اجرایی:

    1-عایق حرارت و صدا:
    براساس نتایج بدست آمده از مرکز تحقیقات ساختمان و مسکن، ضریب هدایت حرارتی بلوک ( clc) برابر w/m°k 2/0 می باشد. بطوریکه عایقبندی حرارتی با بلوک clc به ضخامت 10 سانتی متر برابر 30 سانتی متر بلوک سفال می باشد. بلوک clc تأمین کننده الزامات 19 مقررات ملی ساختمان بدون نیاز به عایق دیگر می باشد و نیز با داشتن بافت متخلخل و اسفنجی، این نوع بتن دارای جذب صوت مناسب می باشد و از آن می توان جهت احداث اماکن مسکونی، بیمارستانها و نیز مراکز آموزشی و پرورشی استفاده کرد.

    مطابق با آخرین تست مراکز تحقیقات و مسکن دارای افت صوتی 49 دسی بل در ضخامت 15 سانتی متر می باشد.

    2-مقاومت در برابر آتش:

    این نوع بلوک به دلیل استفاده از مواد اولیه سیلیسی، نسوز بوده و حرارت به کندی انتقال میدهد. لذا بعنوان دیوار ضد آتش در ساختمانهای مهم همچون کتابخانه ها، انبارها و نیز در ساختمانهای مسکونی و اداری جهت جلوگیری از گسترش آتش در طبقات استفاده می گردد.



    ضخامت دیوار

    مقاومت در برابر آتش

    10 سانتی متر

    4 ساعت

    15 سانتی متر

    6 ساعت

    20 سانتی متر

    8 ساعت


    3-مقاومت در برابر زلزله:

    بلوک های clc به نسبت در مقایسه با آجر و بتن، سبک تر هستند، سبکی مصالح مقاومت مصالح در مواجهه با زلزله را افزایش می دهد و به همان نسبت شانس کمتری را برای وقوع تلفات و آسیب به زندگی انسان پدید می آورد.

    4-با دوام و وزن مخصوص کم:

    بلوک c.l.c وزنی معادل ⅓ سایر محصولات بتنی را داراست. وزن کم موجب کاهش بار مرده و مقاومت بیشتر ساختمان در برابر زلزله و همچنین کاهش هزینه های سازه ای می گردد.

    افزایش سرعت اجراء، سهولت در حمل و نقل ،قابل برش وشکل پذیر:

    دیوار چینی با بلوک clc به دلیل بزرگ بودن قطعات باسرعت بیشتری انجام می شود.

    لذاموجب کاهش هزینه اجرا می گردد. بلوک های clc را به راحتی می توان برش داد و به دلیل توپربودن و خراش پذیری آن، لوله کشی برق و نصب تجهیزات برقی بردیوارهای ساخته شده از آن سریع،تمیزوبه سهولت انجام می شود.

    5-همخوانی بادیگرمصالح ساختمانی

    6-سازگار بامحیط زیست


    کاربرد بلوک سبکclc :

    با بلوک های توپر به ابعاد دلخواه می توان تمامی کار تیغه بندی قسمت های جداکننده ساختمان را با استفاده از ملات و یا چسب بتن انجام داد . بااین نوع بلوک ها علاوه بر اینکه از سنگین کردن ساختمان جلوگیری می شود، عملیات حمل ونصب نیز خیلی سریع انجام گرفته ودستمزد کمتری هزینه می شود
    بلوک های سبک بتنی را به اختصار CLC می نامند که مخفف : بلوک سبک بتنی سلولار می باشد
    Cellular Light weight Concrete
    روش تولید :
    سیمان+آب+ماسه بادی+حباب زا=بتن سبک سلولی
    نام تجاری اگر ماده حباب زا فوم باشد : فوم بتن
    نام تجاری اگر ماده حباب زا پودر آلمینیوم باشد: بتن گازی
    نام تجاری اگر ماده حباب زا پودر آلمینیوم باشد و بتن در اتوکلاو عمل آوری شود: هبلکس
    دوغاب سیمان (سیمان و آب) با مقداری ماسه بادی مخلوط شده و ماده حباب زا نیز حجم بتن را افزایش می دهد.
    این بلوک ها پس از تولید حتما می بایست عمل آوری شوند. (7 روز در آب یا حداقل 6 ساعت در بخار)
    در بتن های هبلکس (AAC) آهک نیز استفاده می شود.

    چگالی : بین 650-900 کیلوگرم در مترمکعب
    مقاومت فشاری : بین 20 تا 35 کیلوگرم برسانتی متر مربع (2 تا 3.5 مگاپاسکال)
+ نوشته شده توسط سعید در دوشنبه هجدهم آذر 1392 و ساعت 21:56 |
سیستم كف حبابی
استفاده از توپ در ایجاد صفحه‌های تخت بتنی
وقتی بتن بر روی توپ‌های روی پانل‌ها ریخته می‌شود، سیستم کف حبابی به یک تخته دوطرفه یکپارچه‌ای تبدیل می‌شود که نیرو را به طور یکنواخت و پیوسته پخش می‌نماید. سازه MATT با استفاده از تکنولوژی جدید دال، که درصد قابل توجهی از صفحه‌های تخت بتنی را با توپ‌های توخالی یا فوم ‌پُر جایگزین می‌کند ، از مواد پلاستیکی بازیافتی ساخته شده است.
ساختمان آموزشی و یادگیری در Harvey Mudd College (HMC) اولین ساختمان بالای سطح زمین در ایالات متحده خواهد بود که در ساخت آن از این تکنولوژی پیروی شده است. کف حبابی یک تکنولوژی دو محوری است که با کاهش وزن و حفظ عملکرد صفحه‌های بتنی تقویت شده، دهانه را زیاد و طبقات را باریک‌تر می‌نماید .

این روند بدین صورت است که فضای بین ستون‌های تخته‌های سخت ، در ورای اضافه کردن وزن، اثر ساختاری محدودتری دارند . با جایگزینی شبکه‌ای از حفره‌های قرار گرفته بین لایه‌های فولاد سیم‌جوش تقویت شده و تیرهای مشبک داخلی، ۳۵% از وزن تخته‌ها کاسته شده که همانند بتن‌های مستحکم عمل می‌کنند .وقتی این فضاهای خالی / شبکه‌ای به هم می‌چسبند ، تبدیل به پانل‌های پیش‌ساخته در ابعاد مختلف شده و در شمع‌بندی‌ها استفاده می‌شوند .
وقتی بتن بر روی توپ‌های روی پانل‌ها ریخته می‌شود، سیستم کف حبابی به یک تخته دوطرفه یکپارچه‌ای تبدیل می‌شود که نیرو را به طور یکنواخت و پیوسته پخش می‌نماید .با استفاده از تخته‌های پیش‌ساخته سبک‌ترو باریک‌تر، ستون‌ها و تیرهای کمتر و کوچکتری خواهیم داشت .
سیستم كف حبابی
استفاده از توپ در ایجاد صفحه‌های تخت بتنی
وقتی بتن بر روی توپ‌های روی پانل‌ها ریخته می‌شود، سیستم کف حبابی به یک تخته دوطرفه یکپارچه‌ای تبدیل می‌شود که نیرو را به طور یکنواخت و پیوسته پخش می‌نماید. سازه MATT با استفاده از تکنولوژی جدید دال، که درصد قابل توجهی از صفحه‌های تخت بتنی را با توپ‌های توخالی یا فوم ‌پُر جایگزین می‌کند ، از مواد پلاستیکی بازیافتی ساخته شده است.
ساختمان آموزشی و یادگیری در Harvey Mudd College (HMC) اولین ساختمان بالای سطح زمین در ایالات متحده خواهد بود که در ساخت آن از این تکنولوژی پیروی شده است. کف حبابی یک تکنولوژی دو محوری است که با کاهش وزن و حفظ عملکرد صفحه‌های بتنی تقویت شده، دهانه را زیاد و طبقات را باریک‌تر می‌نماید .

این روند بدین صورت است که فضای بین ستون‌های تخته‌های سخت ، در ورای اضافه کردن وزن، اثر ساختاری محدودتری دارند . با جایگزینی شبکه‌ای از حفره‌های قرار گرفته بین لایه‌های فولاد سیم‌جوش تقویت شده و تیرهای مشبک داخلی، ۳۵% از وزن تخته‌ها کاسته شده که همانند بتن‌های مستحکم عمل می‌کنند .وقتی این فضاهای خالی / شبکه‌ای به هم می‌چسبند ، تبدیل به پانل‌های پیش‌ساخته در ابعاد مختلف شده و در شمع‌بندی‌ها استفاده می‌شوند .
وقتی بتن بر روی توپ‌های روی پانل‌ها ریخته می‌شود، سیستم کف حبابی به یک تخته دوطرفه یکپارچه‌ای تبدیل می‌شود که نیرو را به طور یکنواخت و پیوسته پخش می‌نماید .با استفاده از تخته‌های پیش‌ساخته سبک‌ترو باریک‌تر، ستون‌ها و تیرهای کمتر و کوچکتری خواهیم داشت .
+ نوشته شده توسط سعید در سه شنبه پنجم آذر 1392 و ساعت 23:49 |



آرماتورهای برش پانچ در سقف یا گل میخهای کلاهکدار:
Punching shear reinforcement
جهت تامین مقاومت برشی منگنه ای لازم در اطراف ستون دردالهای دوطرفه بدون تیر؛ استفاده از گلمیخهای کلاهکدار نیز بدلیل سهولت در نصب و هزینه های کمتر؛ توصیه میشود...گلمیخهای در حقیقت میلگردهای فولادی هستند که از یکطرف روی یک ورق فولادی ویا یک میلگرد ؛ جوش داده شده است واز طرف دیگر به یک کلاهک صفحه ای فولادی متصل میشود. که داخل این تصویر میبینید.....البته این نکته را هم یاداوری میکنم که ایین نامه بتن ایران استفاده از گلمیخها را با ضوابط خاصی مجاز دانسته است.....ضمنا گل میخها ممکن است تحت کشش یا تحت برش قرار گیرند.



+ نوشته شده توسط سعید در جمعه دهم آبان 1392 و ساعت 14:37 |
راهکارهای اجرایی بافتهای فرسوده
جغرافياي بروجرد
شهرستان بروجرد در شمال استان لرستان واقع شده است. طبق سرشماري نفوس و مسكن سال 1375 جمعيت اين شهرستان 316014 نفر است كه 217804 نفر در شهربروجرد ساكن هستند وسعت اين شهرستان حدود 7/2642 كيلومترمربع است. اين شهرستان در48 درجه و 40 دقيقه طول شرقي و 33 درجه و 54 دقيقه عرض شمالي واقع است از شمال به شهرستان ملاير ازجنوب و غرب به شهرستان خرم آباد و از شرق به شهرستان اراك و اليگودرز محدود مي شود.
ارتفاع بروجرد از سطح دريا 1540 متر است رودخانه ونائي يا گلرود از رودخانه‌هاي بروجرد است طول اين رودخانه 24 كيلومتر و حوزه آبريز آن 100 كيلومتر مربع است سراب سفيد نيز از سراب هاي بروجرد است كه در ارتفاع 2000 متري كوه گرو درغرب بروجرد به صورت چشمه از لابه لاي شكاف سنگ هاي سخت خارج و با سرعت زياد پايين مي آيد و چون به صورت پودر سفيد رنگ مي شود به سراب سفيد خوانده مي شود اين جريان تمامي اراضي ونائي را مشروب مي سازد و به سوي شهر رهسپار مي شود درجه حرارت اين شهر از38 درجه در تابستان تا 20 درجه زير صفر درزمستان در تغيير است.
راهکارهای اجرايي
¨ تصويب تعاريف بافت فرسوده وشاخص هاي ارائه شده، توسط شورايعالي شهرسازي و معماري.
¨ تهيه نقشه پهنه بندي و محدوده بافتهاي فرسوده بر اساس شاخصهاي فوق توسط شهر داري وتصويب آن در كميسيون ماه 5.
¨ تعيين ضوابط و معيارهاي چگونگي مداخله در بافت (در چهار چوب طرحهاي جامع) وتصويب آن در كميسيون ماده 5.
¨ ارسال ضوابط فوق به دبيرخانه شوايعالي در صورت وجود مغايرت باطرح جامع (به منظور بررسي وتصويب درشورايعالي، شهرسازي ومعماري ايران)
تعريف و شاخصهاي شناسايي بافتهاي فرسوده و آسيب پذير
انواع بافت
بافت كهنه، فرسوده و نابسامان شهري كه درهسته مركزي يا لايه هاي مياني شهرها واقعند ونيازمند دخالت وساماندهي هستند به لحاظ ويژگيهاي فضايي، كالبدي وارزشي، همسان نبوده و تعاريف زير آنها را ازهم متمايز مي كند:
¨ بافت تاريخي:
¨ بافت قديم:
¨ بافت فرسوده:
¨ بافت پيراموني يا بافتهاي با اسكان غير رسمي:
بافتهاي تاريخي
ابنيه و فضايي كه قبل از1300 هجري شمسي شكل گرفته و به ثبت آثارملي رسيده يا قابليت ثبت شدن را دارا مي باشند (مانند مجموعه ميدان نقش جهان و پيرامون آن) تماماً واجد ارزش فرهنگي تاريخي هستند.
درمورد اينگونه بافتها، ضوابط و مقررات سازمان ميراث فرهنگي وگردشگري ملاك عمل خواهد بود.
بافت قديم
آن بخش از بافتهاي شهري را شامل مي شود كه قبل از1300 شكل گرفته ولكين به دليل فرسودگي كالبدي و فقدان استانداردهاي ايمني، استحكام وخدمات و زيرساختهاي شهري عليرغم برخورداري از ارزشهاي هويتي از منزلت مكاني و سكونتي پايين برخوردارند. مداخله دراينگونه بافتها يا ساير بافتهاي شهري متفاوت بوده و اقدامات از نوع بهسازي، روانبخشي و نوسازي خواهد بود كه در قالب طرحهاي ويژه به اجرا درخواهند آمد.
(تعاريف مندرج در موارد 6و7 اساسنامه شركت مادر تخصصي عمران و بهسازي شهري- مصوب هيأت وزيران)
بافت فرسوده
بافت فرسوده شهري به عرصه هايي از محدوده قانوني شهرها اطلاق مي شود كه به دليل فرسودگي كالبدي، عدم برخورداري مناسب از دسترسي سواره، تاسيسات، خدمات و زير ساختهاي شهري آسيب پذير بوده و از ارزش مكاني، محيطي واقتصادي نازلي برخوردارند. اين بافتها به دليل فقر ساكنين ومالكين آنها امكان نوسازي خودبخودي را نداشته و نيز سرمايه گذراران انگيزه‌اي جهت سرمايه گذاري در آن را ندارند، معيارهاي اساسي شناسايي و تشخيص اينگونه بافتها در ادامه ارائه مي گردد.
وپژگي عمومي بافتهاي فرسوده
الف) عمر ابنيه:
ساختمانهاي موجود دراين گونه بافتها عمدتاً‌ قديمي مي باشد يا فاقد رعايت استانداردهاي بودن آنها از ظاهر ساختمان قابل تشخيص است. ابنيه اين بافتها عمدتاً تال مقاومت درمقابل زلزله اي با شدت متوسط را ندارد.
ب) دانه بندي و تعداد طبقات:
ابنيه مسكوني واقع دراينگونه بافتها عمدتاُ ريز دانه بوده واكثر آنها يك يا دو طبقه هستنتد.
ج) نوع مصالح:
مصالح بكار رفته در اينگونه بافتها عمدتاً از انواع خشتي، و آجر و چوب و يا آجر وآهن بدون رعايت اتصالات افقي و عمودي و فاقد
د) وضعيت دسترسي ها:
بافتهاي فرسوده كه عمدتاً بدون طرح قبلي ايجاد شده اند عمدتاً از ساختاري نامنظم برخوردارند و دسترسي هاي موجود درآنها عمدتاً پياده مي باشد به گونه اي كه اكثر معابر آن بن بست يا با
عرض كمتر از 6 متر بوده و ضريب نقوذناپذيري در آنها كمتر از 30/. است. مساحت عرصه ابنيه واقع شده دراين بافتها عمدتاً كمتر از 200 متر مربع مي باشد.
ه) وضعيت خدمات و زير ساختهاي شهري.
بافتهاي فرسوده به لحاظ برخورداري از خدمات،زير ساختها و فضاهاي باز، سبز و عمومي دچار كمبودهاي جدي‌اند.
و) شاخهاي كيفي.
مسأله جعيت پذيري بافتها، حريم گسلها، مسير قناتها و رود دره ها و بافتهاي روستايي درون شهري و  از ديگر مسائلي هستند كه در تعيين بافتهاي فرسوده مؤثر مي باشند.
شاخصهاي شناسايي بافتهاي فرسوده و آسيب پذير
بافتهاي آسيب پذير بر اساس بلوك آسيب پذير تعريف شده و بلوك آسيب پذير بلوكي است كه حداقل يكي از شرايط سه گانه زير را داشته باشد.
الف) بلوكي كه داراي حداقل 50 درصد بناهاي فرسوده نامناسب به لحاظ زيستي و سكونتي يا آسيب پذير باشد، بناهاي فرسوده يا آسيب پذير حداقل يكي از شرايط دوگانه زير را بايد داشته باشد.
1- بنايي كه فاقد سيستم سازه اي باشد(سازه بتوني، فولادي يا شناژهاي تحتاني، قائم و فوقاني) به تشخيص كارشناس رسمي ساختمان
2- بنايي كه دراجراي آن مفاد آيين نامه 2800 رعايت نشده باشد يا قابليت انطباق يا آيين نامه مذكور را نداشته باشد.
ب) بلوكي كه حداقل 50 درصد املاك آن مساحتي كمتر از دويست متر مربع را داشته باشد.
ج) بلوكي كه حداقل 50 درصد عرض معابر آن (قبل از اصلاحي) بن بست و يا با عرض كمتر از 6 متر باشد يا ضريب نفوذناپذيري آن كمتر از 30/0 باشد.
تبصره: بلوك شهري عبارت از محدوده اي كه محصور به معابر حداقل 8 متر مي باشد.
بافت پيراموني يا بافتهاي با اسكان غيررسمي
بافتهاي هستند كه عمدتاً مهاجرين روستايي وتهيدستان شهري رادر خود جاي داده اند و بدون مجوز وخارج از برنامه ريزي رسمي و قانوني توسعه شهري(طرحهاي جامع و تفصيلي) در درون يا خارج از محدوده قانوني شهرها به وجود آمده است. عمدتاً فاقد سند مالكيت هستند و از نظر ويژگيهاي كالبدي و برخورداري از خدمات و زيرساختهاي شهري مشابه بافتهاي فرسوده شديداً دچار كمبود هستند
منبع : وزارت کشور جمهوري اسلامي ايران

+ نوشته شده توسط سعید در جمعه دوازدهم مهر 1392 و ساعت 10:54 |

                                                                                      انواع تراکم



تراکم ها در طیف گسترده ای دسته بندی می شوند که به قرار ذیل می باشند. تراکم جمعیتی؛ به معنای جمعیت در واحد سطح و به صورت نفر در هکتار است. تراکم کلی مسکونی؛ حاصل تقسیم کل جمعیت شهر بر سطح ساخته شده آن است. در این تعریف، سطح مورد محاسبه شامل کلیه اراضی با کاربری های مختلف می باشد. لیکن در محاسبات مزبور سطوح اراضی ساخته نشده و کشاورزی لحاظ نمی گردد. تراکم ناخالص مسکونی؛ حاصل تقسیم جمعیت مکان مورد نظر بر میزان سطح آن مکان است. یعنی کلیه اراضی اشغال شده توسط واحدهای مسکونی، پارک محله ای، راهها، مغازه ها، مدارس و... و بیشتر فضاهای باز منظور می گردد. تراکم خالص مسکونی؛ حاصل تقسیم جمعیت ( و یا تعداد واحد مسکونی) بر سطح مورد اشغال مسکونی می باشد. تراکم ساختمانی؛ نسبت بین سطح زیربنای ساختمان به مساحت قطعه زمین را تراکم ساختمانی می گویند. ضریب اشغال؛ مساحت طبقه همکف به مساحت قطعه زمین یا شدت استفاده از زمین را گویند. 
تدوین ضوابط تراکم شهری را معمولاً به منظور سامان دادن به پیکره، سیما و چهره شهر اعمال می نمایند. تراکم شهری در ارتباط مستقیم با اندازه شهر قابل تبیین و تخمین است. یعنی می توان از طریق اندازه شهر به تعریف تراکم پرداخت و برعکس به وسیله تراکم، اندازه شهر را تعریف کرد. ساماندهی عملکردهای شهری رابطه ای تنگاتنگ با موضوع تراکم شهری دارد. از طریق تراکم است که می توان به هسته های شهری دست یافت که در مقیاس خود کارا بوده و در تسلسل با دیگر هسته های شهری نمایان می باشند. اهداف کنترل تراکم را به طور کلی می توان برقراری موازنه منطقی بین میزان فعالیت تولید شده توسط ساختمان ها و فضاهای خارجی اطراف آنها و نیز ایجاد محیط زیست با کیفیت بهتر است. تراکم به طور عامیانه به معنای فشردگی، انباشته شدن، تلنبار، جمع شدن و ... است. این مقوله بعد از ازدیاد جمعیت در شهرها بویژه شهرهای بزرگ که با کمبود زمین روبرو شدند آشکار گردید. در این میان، مسأله تراکم جمعیتی از اساسی ترین موضوعات شهرسازی است. منظور از تراکم جمعیتی به طور عام نسبت جمعیت به واحد سطح است، که خود انواعی را دربر می گیرد. به طورکلی برای برنامه ریزی و طراحی هر سکونتگاهی، سقف جمعیتی مشخصی را پیشنهاد می دهند که این امر براساس وسعت آن مکان، تراکم جمعیتی معینی را به دست می دهد، که آن را می توان تراکم جمعیتی نامید. کنترل سقف جمعیتی و به دنبال آن تراکم جمعیتی، به شکل ضوابط و دستورالعمل های شهرسازی در کنار سایر ضوابط شهری از جمله کاربری زمین، شبکه معابر و جزء آن که برای اجرا به تصویب مراجع ذی صلاح می رسد صورت می گیرد. موضوع تراکم جمعیتی در طرح های شهرسازی و نیل به تراکم های جمعیتی پیشنهادی، اساساً دارای بعدی برنامه ریزانه است و به منظور تأمین امکانات عمومی شهری و خدمات مورد نیاز شهروندان تدوین می گردد. از میان روشها نیز روش کنترل واحد مسکونی مجاز، به صورتی مستقیم تر می تواند تعداد خانوار ساکن و در نهایت جمعیت ساکن را کنترل کند. 
برخی از متداول ترین روش های کنترل تراکم، کنترل مساحت قطعات تفکیکی(دانه بندی)، ضریب سطح اشغال، ارتفاع ساختمانی، ضریب سطح زیربنا (تراکم ساختمانی)، تراکم واحد مسکونی در سطح و عدد شدت استفاده از زمین است.
  • ضریب سطح اشغال

منظور از ضریب سطح اشغال، نسبت سطح مجاز برای ساخت و ساز با توجه به مساحت کل قطعه تفکیکی است. براین اساس، شاخص مذکور از تقسیم سطح اشغال مجاز بر مساحت کل قطعه تفکیکی به دست می آید و به صورت درصد بیان می شود. برای مثال، وقتی ضریب سطح اشغال برای یک قطعه 400 مترمربعی60 درصد باشد، این بدان مفهوم است که در مساحتی معادل 60 درصد از 400 مترمربع(240 مترمربع) حق ساخت و ساز و احداث بنا وجود دارد. ضریب سطح اشغال در الگوی ساخت و ساز یک طبقه تأثیر مستقیمی بر سرانه زیربنا در شهرها دارد. اما در صورت رواج الگوی ساخت بیش از یک طبقه، تأثیر ضریب سطح اشغال بر زیربنای عرضه شده به شدت کاهش می یابد. در زمان حاضر متداول ترین ضریب سطح اشغال مورد استفاده در طرح های شهری 60 درصد است؛ هرچند در برخی مناطق شهری ممکن است سطح ضریب اشغال به 50 و یا 40 درصد کاهش یابد. البته باید توجه داشت که نسبت سطح اشغال بنا یکی از ناکارآمدترین شاخص ها برای کنترل تراکم جمعیتی است و فقط در مواردی که سطح اشغال بنا با شاخص های دیگری چون تعداد طبقات ساختمانی همراه گردد، می تواند بر کنترل تراکم جمعیتی تأثیر بگذارد. این شاخص بیشتر در زمینه طراحی شهری اهمیت خاصی دارد و بیشتر مورد توجه طراحان شهری است.
  • طبقات ساختمانی

یکی دیگر از شاخص های که به عنوان ابزار کنترل تراکم جمعیتی مورد استفاده قرار می گیرد، تعداد طبقات ساختمانی مجاز است. در اعمال شاخص کنترل تعداد طبقات ساختمانی، استفاده از حوزه بندی ارتفاعی برای نواحی مختلف شهری متداول است. شاخص تعداد طبقات ساختمانی تأثیر مستقیمی بر خط آسمان و منظر شهری دارد و به این لحاظ، شاخص مهمی برای طراحان شهری است. بطور خلاصه از روش طبقات ساختمانی مجاز در کنار سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازی زمین استفاده می شود. ضوابط بلندمرتبه سازی در ایران نیز بر مبنای همین منطق شکل گرفته است.
ضریب سطح زیربنا(تراکم ساختمانی)
ضریب سطح زیربنا یا تراکم ساختمانی یکی از رایج ترین روش های کنترل تراکم جمعیتی در جهان و به خصوص در شهرهای ایران است. این شاخص از تقسیم مساحت زیربنای ساختمانی احداث شده بر کل مساحت قطعه تفکیکی به دست می آید. تراکم ساختمانی معمولاً بدون واحد است و به صورت درصد معرفی می گردد. در واقع این شاخص درصد مجاز ساخت زیربنای ساختمانی را، نسبت به مساحت کل قطعه تفکیکی مشخص می سازد. برای مثال، وقتی تراکم ساختمانی یک قطعه تفکیکی 180 درصد است، ساخت بنایی که مساحت زیربنای آن 180 درصد مساحت کل قطعه تفکیکی است، در آن زمین مجاز است. براین اساس اگر سطح اشغال مجاز برای ساخت و ساز در هر قطعه ساختمانی مشخص باشد، تأثیر تراکم ساختمانی به صورت افزایش طبقات ساختمانی نمایان می شود. کاربرد ترکیبی تراکم ساختمانی و ضریب سطح اشغال به تنوع تعداد طبقات ساختمانی می انجامد.
بر این اساس در یک قطعه زمین 250 مترمربعی، که دارای تراکم ساختمانی 180 درصد است می توان معادل 180 درصد کل مساحت قطعه – یعنی 450 مترمربع – زیربنای ساختمانی احداث کرد. در صورتی که ضریب سطح اشغال معادل 60 درصد باشد 150 مترمربع از قطعه می تواند به وسیله بنای ساختمانی اشغال شود. لذا با توجه به تراکم ساختمانی مجاز در این قطعه، می توان یک ساختمان سه طبقه احداث کرد. در صورتی که سطح اشغال مجاز در همان قطعه برابر40 درصد باشد بنا می تواند مساحتی معادل 100 مترمربع را اشغال کند.
با توجه به تراکم ساختمانی برای این قطعه، در این حالت یک ساختمان 5/4 طبقه در این قطعه تفکیکی می توان احداث کرد. نکته اساسی و مهم در مورد تراکم ساختمانی این است که، شاخص تراکم ساختمانی تا زمانی می تواند به عنوان ابزاری برای کنترل جمعیتی مورد استفاده قرار گیرد که متوسط زیربنای مسکونی ثابت بماند. اما هنگامی که به دلایل مختلف ( از تغییر ساخت جمعیت و بعد خانوار گرفته تا تغییر شرایط اقتصادی و الگوی مصرف و بالاخره اعمال سیاست های خاص در مورد مسکن- مانند سیاست کوچک سازی و انبوه سازی)، در الگوی سکونت و میانگین اندازه واحدهای مسکونی تغییری رخ دهد، دیگر شاخص تراکم ساختمانی نقش خود را در کنترل تراکم جمعیتی از دست خواهد داد.
  • تراکم تعداد واحد مسکونی در سطح

این شاخص تعداد واحد مسکونی مجاز برای احداث را در واحد سطح کنترل می کند. در صورتی که بعد خانوار و همچنین شاخص تعداد خانوار در واحد مسکونی در شهری مشخص و معین باشد، با کنترل تعداد واحد مسکونی ساخته شده در سطح، می توان به ارقام از پیش تعین شده تراکم جمعیتی نزدیک تر شد. این شاخص به صورتی مستقیم تر و ملموس تر نسبت به سایر شاخصه های عنوان شده، با جمعیت سروکار دارد. به عبارتی، تراکم جمعیتی و تعداد جمعیت شهری بیش از سایر شاخصه های معرفی شده، از تعداد واحد مسکونی ساخته شده در سطح تبعیت می کند. تراکم تعداد واحد مسکونی در سطح، به جهت اینکه بهتر می تواند سقف جمعیتی و تراکم جمعیتی در شهرها را کنترل کند، شاخص کارآمدتر و مناسب تری نسبت به سایر شاخصه ها، برای برنامه ریزان شهری است. در خصوص تراکم واحد مسکونی در سطح، ضوابط شهرسازی برمبنای تیپ تراکم برای شهرهای مختلف تدوین می گردد؛ اما آنچه که حائز اهمیت می نماید، آن است که منظور از تیپ تراکم، تراکم تعداد واحد مسکونی در واحد سطح است. برای مثال تراکم کمتر از 20 واحد مسکونی در هکتار، تراکم بین 20 تا 39 واحد مسکونی در هکتار، تراکم 40 تا 59 واحد مسکونی در هکتار و یا تراکم بالاتر از 60 واحد مسکونی در هکتار. که البته این نسبت ها برای شهرها و مناطق و یا اصولاً کشورهای مختلف متفاوت است. در ادامه بر اساس تیپ تراکم، تیپ ساخت و ساز مسکن در هر منطقه مشخص شده، طوری که در مناطق دارای تراکم کم، ساخت و ساز بلند مرتبه مجاز نیست و در مناطق دارای تراکم بالا، آپارتمان سازی و مجتمع های ردیفی کاربرد دارد. تدوین ضوابط ساخت وساز بر مبنای تراکم تعداد واحد مسکونی در واحد سطح نسبت به سایر روش های کنترل تراکم این برتری را دارد که نه تنها متضمن تأمین ضروریات بهداشتی و سلامتی مانند نور، هوا و نظایر اینها در داخل واحدها است، بلکه عملاً هم بر سیمای شهری کنترل مناسبی اعمال می کند و هم نیل به اهداف برنامه ریزانه تراکم جمعیتی پیشنهادی را مقدور 
می سازد.
  • شدت کاربری زمین

به منظور ساخت و ساز و تراکم جمعیتی، از شاخص کامل تری با عنوان شدت کاربری زمین استفاده می شود. این شاخص به طور همزمان میزان توسعه و ساخت و ساز در زمین و تراکم جمعیت یا تعداد جمعیت ساکن را کنترل می کند. به عبارتی، شدت کاربری زمین، به طور همزمان تعداد واحد مسکونی و سطح زیربنای مسکونی را کنترل می کند. بعلاوه میزان حداقل پارکینگ، فضای باز و فضای سکونتی مورد نیاز را تعیین می کند. اساس شاخص شدت کاربری زمین، نسبت سطح زیربنا به مساحت زمین است. مقیاس عددی سنجش شدت کاربری زمین به صورت تصاعدی است. چنانکه شدت کاربری زمین معادل تراکم ساختمانی 5/2 درصد باشد و به 2 برسد، تراکم ساختمانی معادل آن 5 درصد خواهد بود؛ و در صورتی که شدت کاربری زمین به 3 برسد، تراکم ساختمانی دو برابر می شود و به 10 درصد می رسد. این تفاوت افزایش شدت کاربری در سطوح بالاتر به طور واضح تری دیده می شود، به طوری که با افزایش شدت کاربری زمین از 6 به 7 ، تراکم ساختمانی از 80 به 160 درصد می رسد و اگر شدت کاربری زمین از 7 به 8 تغییر یابد، تراکم ساختمانی از 160 به 320 درصد می رسد.

+ نوشته شده توسط سعید در جمعه دوازدهم مهر 1392 و ساعت 10:53 |
دولت مي تواند از طريق باز توليد زمين در شهرهاي بزرگ و كلان شهرها به كنترل بازار مسكن و زمين بپردازد
بيماري هلندي در بازار مسكن
تامین مسکن مناسب برای شهروندان، کنترل بازار مسکن و نظارت بر قیمت‌ها از وظایف اصلی دولت‌ها است. مطابق اصول 2، 31 و 43 قانون اساسی، تامین مسکن متناسب با نیاز شهروندان از وظایف اصلی دولت شمرده شده است، به گونه‌ای که تامین مسکن مناسب در اصل 43 یکی از مولفه‌های اصلی استقلال اقتصادی و... شمرده شده است.
برای تحقق این اهداف، دولت‌ها سیاست‌هایی را جهت ساماندهی بازار مذکور اتخاذ می‌کند.طی دهه‌های اخیر با افزایش جمعیت و رشد صنعتی کشور، مهاجرت به سوی شهرها، افزایش جمعیت شهری و کاهش بعد خانوار، تامین مسکن مناسب برای خانوارها با مشکلات عدیده‌ای موجه شده است. دوره‌های رکود و رونق تورمی ‌و افزایش بی رویه قیمت مسکن و زمین و متعاقب آن اجاره‌بها و تبدیل تقاضای موثر به تقاضای غیر موثر، گواه مطلب فوق است. گزارش مذکور‌درصدد است با بررسی مجموعه عواملی که بر بازار مسکن تاثیر‌گذار است به بررسی اهمیت و میزان تاثیرگذاری هر یک از عوامل بپردازد. در همين حال طی ماه‌های گذشته شاهد افزایش ناگهانی و شدید قیمت مسکن و اجاره‌بها بوده‌ایم. تحلیل صحیحی از وضعیت بازار و شناخت درست از عوامل تاثیر‌گذار و میزان تاثیر‌گذاری هر یک در بازار مذکور، می‌تواند ما را در تحلیل آینده بازار و پیش‌بینی وضعیت آینده کمک کند.بررسی علل گرانی مسکن و به تبع آن اجاره‌بها از دو منظر قابل بررسی است، از یک سو می‌توان عوامل تاثیر‌گذار خارج از بازار (‌عوامل «برون‌زا») بر بازار مسکن را بررسی کرده و از سوی دیگر عوامل داخلی (‌عوامل «درون‌زا») موثر بر بازار مذکور را مورد تحلیل قرار داد.
-1عوامل تاثیر‌گذار «برون‌زا»
بررسی عوامل بیرونی تاثیر‌گذار بر بخش مسکن از این جهت حائز اهمیت است که می‌توان با شناخت صحیحی از این عوامل، میزان و نحوه تاثیرپذیری بازار مسکن را سنجیده و متناسب با آن راه‌حل‌های مناسب را ارائه داد.
عدم تخصيص بهينه منابع مالي موجود به توليد مسكن در كشور
به خوبی نمایان است که منابع مالی موجود- اعم از دولتی و غیر دولتی - جهت فعال سازی و توسعه تمامی‌بخش‌های اقتصادی کشور به‌رغم افزایش در آمدهای نفتی، ناکافی و محدود است. بنابراین لزوم برنامه‌ریزی و اولویت‌بندی بخش‌های اقتصادی کشور نزد برنامه‌ریزان از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است تا با تخصیص بهینه منابع مالی موجود، بتوان اولویت‌های اقتصادی کشور را رفع کرد. در این میان به دلیل عدم وجود چنین دیدگاهی در نزد برنامه ریزان اقتصادی کشور، منابع به تمامی‌بخش‌های اقتصادی اختصاص می‌یابد که بازدهی لازم را نداشته و منجر به اتلاف آنها می‌شود. در صورت تحقق فرض فوق منابع محدود با اولویت بخش مسکن منجر به تولید و افزایش عرضه و کاهش قیمت آن در بازار خواهد شد که در این صورت «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» که بیش از 30‌درصد از آن را به خود اختصاص داده است، کاهش پیدا خواهد کرد. البته قابل اشاره است که افزایش منابع بخش مسکن به تنهایی به معنای افزایش تولید مسکن به همان نسبت نخواهد بود، علت این امر به شرایط فعلی بازار مسکن بر می‌گردد که در ادامه خواهد آمد. همچنین در کشور‌های تک محصولی همچون ایران که متکی بر در آمدهای نفتی هستند، در صورت اتخاذ تصمیمات نادرست، افزایش نامناسب نقدینگی که به سبب افزایش در آمدهای نفتی صورت می‌پذیرد منجر به تورم شدید در قیمت اکثر کالاها می‌شود. این تورم ممکن است در اقلام تجاری، مصرفی و... به وسیله اهرم‌های مختلف همچون واردات کنترل شود اما در کالا‌های غیر منقول همچون زمین، ساختمان و برخی خدمات به دلیل خصوصیات ذاتی آنها (‌محدودیت در غیر منقول بودن، غیر تجاری بودن، عدم قابلیت واردات و...) تورم نه تنها بر طرف نشده بلکه ادامه نیز خواهد یافت، از طرفی، عوامل تولید نیز به سمت این کالاها جهت دهی شده و ورود سرمایه‌های غیر حرفه ای و سرگردان، سبب سوداگری و واسطه گری در آنها می‌شود و این‌گونه کالاها به ویژه زمین و مسکن را از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای پربازده تبدیل خواهد کرد و در نهایت سبب تخصیص غیر بهینه عوامل تولید و بروز عدم تعادل در تعاملات اقتصادی خواهد شد.
البته قابل ذکر است که نشانه‌هایی از تحقق «بیماری هلندی» در بخش مسکن نمایان شده است، بدین معنا که کالای مصرفی مسکن به یک کالای سودآور و سرمایه ای تبدیل شده است. همان‌طور که ذکر شد، خانه و مسکن یک کالای مصرفی بادوام است و باید براساس تولید و عرضه متناسب با تقاضا به تعادل قیمت برسد، اما به دلیل تبدیل شدن به یک کالای سرمایه ای، به راحتی توسط عرضه‌کننده قیمت آن افزایش می‌یابد و متقاضی نیز به دلیل نیاز به آن، در هر صورت تن به قیمت عرضه شده خواهد داد و چون این تقاضا به دلیل تصور متقاضی از افزایش حتمی‌و چند باره قیمت در آینده «فوری» است، با وجود شکل‌گیری بازار، بیماری هلندی در آن اتفاق می‌افتد که نوعی «شکست بازار» است. با این توضیحات، بخش غیر دولتی توانایی لازم را برای ایجاد تعادل در بخش مسکن نداشته و ساز و کار بدون ضابطه بازار نمی‌تواند بدون حضور و نظارت دولت، فاصله عمیق ایجاد شده بین عرضه و نیاز را کم كند. از این رو حضور دولت در بخش مسکن و در عرصه حاکمیت و مالکیت ضروری بوده و باید در مهار بحران ایجاد شده ناشی از «شکست بازار»، با اهرم‌های خود وارد عمل شود. در عین حال، بازارهای اصلی اقتصاد کشور را می‌توان به «زمین و مسکن»، «کالاهای بادوام»، «طلا و سکه»، «ارز» و «بازارهای سرمایه (‌بورس)» تقسیم کرد. از میان بازارهای مذکور، دولت به دلیل دارا بودن منابع معتنابهی از ارز و پشتوانه بالای طلا، توان مهار و کنترل دو بازار اصلی «ارز» و «طلا و سکه» را دارد. از سوی دیگر سیاست دولت مبنی بر کاهش قیمت و افزایش تولید کالاهای بادوام - مانند خودرو و... است، بنابراین جذابیت‌های این بازار طی سال‌هاي اخیر به طور قابل ملاحظه‌ای کاهش پیدا کرده و خواهد کرد. در این صورت دو بازار «سرمایه (‌بورس)» و «زمین و مسکن» است که می‌تواند هدف‌های آتی جریان نقدینگی باشد. در شرایط کنونی به دلیل سابقه نامطمئن بازار سرمایه، این بازار از جذابیت کمتری برخوردار است، بنابراین تنها بازاری که با سابقه اطمینان آور، می‌تواند جریان نقدینگی سرگردان در جامعه را به خود جذب کند بازار زمین و مسکن است که متاسفانه این بازار به دلیل عدم وجود ساز و کار مناسب، مستعد سوداگری و دلالی است. در شرایط کنونی اگر دولت اقدام به اتخاذ سیاست‌های اصولی در بخش زمین و مسکن كند همچون اتخاذ سیاست طرف عرضه به جای تحریک بازار از ناحیه تقاضا و حذف مالکیت واسط زمین (‌یکی بودن سازنده و مالک) در پروژه‌های ساخت انبوه مسکن و... تهدید ورود سرمایه‌ها به این بخش به راحتی تبدیل به فرصت و منجر به افزایش تولید مسکن می‌شود. این در حالی است که در شرایط کنونی که نمونه آنها در دهه‌های قبلی تجربه شده است ورود نقدینگی به این بازار نه تنها منجر به افزایش تولید به نسبت مذکور نخواهد شد بلکه منجر به افزایش شدید قیمت زمین و مسکن می‌شود.
-2عوامل تاثیر‌گذار «درون‌زا»
علاوه بر عوامل بیرونی، بازار مسکن متاثر از عوامل گوناگون درونی است. شرح مهم‌ترین عوامل تاثیر‌گذار بر این بخش در ادامه گزارش آمده است و به نحوه و میزان تاثیر‌پذیری آنها اشاره شده است. به گفته کارشناسان در کشور حدود 6/1‌میلیون خانوار فاقد مسکن و مستقل و 5/1‌میلیون خانوار فاقد مسکن مناسب با حداقل امکانات هستند. این در حالی است که با توجه به هرم سنی جمعیت کشور و رسیدن پیک جمعیت جوان کشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نیاز به مسکن، سالانه ساخت 700‌هزار واحد مسکونی که براساس پیش‌بینی‌ها تا سال 1390 به مرز 930‌هزار نفر نیز خواهد رسید در کشور ضروری است. این بدین معناست که برای اصلاح وضع موجود، باید تا 10 سال آینده با احتساب نرخ استهلاک 30‌درصد، سالانه 4/1‌میلیون واحد مسکونی ساخته شود. تا به موجودی مسکن کشور، سالانه يك‌میلیون واحد اضافه شود. با این وجود براساس آمار وزارت مسکن بالاترین میزان عرضه مسکن مربوط به سال 1382 و حدود 700‌هزار واحد مسکونی بدون احتساب واحدهای تخریب شده بوده است که با توجه به رکود حاکم بر این صنعت در صورت عدم تغییر نگرش و ادامه روند موجود در ساخت مسکن، بحران مسکن را در آینده شاهد خواهیم بود. در واقع آمار و ارقام فوق نشان از کاهش بعد خانوار طی سالیان آتی دارد و این در حالی است که پدیده مهاجرت، عاملی مضاعف بر افزایش تقاضا در این بخش شده است. در این میان، «مسکن» در نهایت یک کالای مصرفی است. بدین معنی که در تولید کالای مذکور، زنجیره‌ای از نهاده‌های واسطه‌ای در یک چرخه اقتصادی فعال بوده‌اند اما خود مسکن ماحصل چرخه مذکور است و به عنوان نهاده واسطه‌ای برای تولید کالای دیگری مورد استفاده واقع نخواهد شد. بنابراین اگر در شرایطي از اقتصاد، مسکن از کالای مصرف به کالای سرمایه‌ای و سوداگرانه تبدیل شود بدین معنی خواهد بود که برای خرید کالایی که تولید شده، نقدینگی بیشتری را باید پرداخت و یک کالا با چند بار‌ دست به دست شدن به افزایش قیمت قابل ملاحظه‌ای دست پیدا خواهد کرد که در این شرایط سوداگری و دلالی بر بازار فوق حاکم شده و سرمایه‌هایی که به هدف افزایش سود وارد بازار می‌شوند به مانند عوامل تعیین‌کننده اصلی بازار به ایفای نقش می‌پردازند. از عوارض سرمایه‌ای شدن مسکن، وجود پدیده خانه‌های خالی است. بدین معنی که مالکان به امید افزایش قیمت مسکن و به تبع آن افزایش نرخ بازگشت سرمایه، خانه‌های خود را به‌رغم وجود نیاز در بازار نمی‌فروشند. برای مقابله با چنین رفتاری باید با استفاده از ابزارهای سیاستی و بدون مداخله مستقیم، هزینه نگهداری خانه‌های خالی برای مالکان را به گونه‌ای افزایش داد که خانه‌های موجود وارد بازار مسکن شوند. یکی از موثرترین روشها اخذ مالیات سنگین بر خانه‌های خالی است. با استفاده از این روش، مالکان خانه‌های خود را به بازار عرضه کرده که در نهایت منجر به افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت آن خواهد شد. با نگاهی به وضعیت مسکن در 40 سال اخیر، به خوبی نمایان است که بخش ساختمان و مسکن کشور همواره شاهد دوره‌های رکود و رونق تورمی‌بوده است. واکاوی عوامل تاثیر‌گذار نمایان می‌سازد که به دلیل مستعد بودن بازار مذکور و عدم وجود مکانیزم‌های مناسب جهت کنترل بازار، با ورود تقاضاهای سرمایه ای و ایجاد انتظارات غیر عقلایی در بازار، دوره رونق تورمی‌شروع و با افزایش شدید آن دوره رکود و خروج سرمایه‌های سرمایه‌ای را به دنبال خواهد داشت. ادامه فرآیند مذکور در دوره‌های رکود و رونق نشان می‌دهد که نسبت حضور تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه در این بازار افزایش قابل ملاحظه‌ای پیدا کرده است. سهم تقاضای سرمایه‌ای در این بخش در سال 1376، حدود 38‌درصد بوده که در سال 1381 به 58‌درصد افزایش یافته و در مقابل، سهم تقاضای مصرفی تقاضای واقعی موثر در سال 1376، از 62‌درصد به 42‌درصد کاهش و در نتیجه تقاضای غیر موثر به صورت چشم گیری افزایش یافته است. عامل اصلی ایجاد و تشدید حلقه رکود و رونق، مجموعه سیاست‌های حاکم در این بازار یعنی اتکا صرف به ساز و کار بازار و عدم حضور دولت در بخش عرضه مسکن، تحریک بازار از ناحیه تقاضا با تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن و فروش زمین‌های دولتی و کاهش مداخله مستقیم دولت در بازار زمین و آزاد سازی بازار آن است. عملکرد این تحریک به گونه‌ای است که بازار را با فشار تورمی‌ از رکورد خارج می‌کند زیرا با تخصیص و افزایش سقف تسهیلات بانکی، تقاضای خرید مسکن افزایش می‌یابد و با رونق نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای سرمایه‌ای به این بخش وارد شده و از آنجا که زمین از عناصر اصلی تشکیل دهنده قیمت مسکن است، این پدیده، افزایش تقاضا برای زمین را به دنبال دارد. افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا رفتن قیمت زمین شده و از آنجا که زمین جزءجدایی‌ناپذیر مسکن است، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد. بنابراین عامل اصلی تورمی‌بودن این بخش در زمان رونق را می‌توان افزایش قیمت زمین در این دوران دانست.
در ادامه به دلیل افزایش شدید قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید، تقاضای مسکن کاهش می‌یابد. با کاهش تقاضای مسکن و به تبع آن خارج شدن سرمایه‌های سرگردان از این بخش، رکود بر این بخش حاکم شده و به دلیل ارتباط وسیع پسین و پیشین مسکن با سایر بخش‌های اقتصادی، این رکود به اقتصاد ملی نیز سرایت می‌کند. نکته قابل توجه اینکه با تکرار هر دور از این حلقه بسته، به دلیل افزایش شدیدتر قیمت زمین و مسکن، رکود به وجود آمده طولانی‌تر و شدید تر خواهد بود که رکود طولانی فعلی شاهد این مدعا است و برای ایجاد رونق از طریق تحریک بازار از ناحیه تقاضا، نیاز به تخصیص و افزایش وام بانکی، به مراتب بیشتر از گذشته خواهد بود که به دلیل عدم توانایی و کمبود منابع مالی عملا غیر ممکن است. طی دهه اخیر به‌رغم افزایش متناوب وام خرید مسکن، سهم این وام از قیمت نهایی مسکن كاهش یافته است که این نکته موید ناکار آمدی سیاست افزایش وام و ایجاد رونق در بخش مسکن از طریق تحریک تقاضا است. در عین حال، زمین به عنوان مهم‌ترین دارایی حقیقی، دارای بازاری است که با تعامل خریداران و فروشندگان در آن، قیمت آن مشخص می‌شود و براساس این قیمت، تخصیص زمین به کاربردهای مختلف صورت می‌پذیرد. این بازار دارای ویژگی‌هایی است که آن را از دیگر بازارها متمایز می‌سازد. از جمله این ویژگی‌ها این است که در بازار زمین، اعمال حقوق مالکیت به صورت مطلق هم مخرب و هم امکان‌ناپذیر است و شفافیت در تعریف این حقوق موجب کاهش هزینه‌های اجرایی و کارآمدتر شدن بازار می‌شود. همچنین با دوام بودن زمین موجب می‌شود که در گذر زمان، اعمال حق مالکیت، هزینه چندانی برای مالک نداشته باشد. از سوی دیگر وجود خاصیت ساختاری رانت در بازار زمین موجب می‌شود که قیمت زمین به وسیله قدرت انحصاری مالکان تعیین شود. به نظر می‌رسد براساس ویژگی‌های ذاتی بازار زمین که به بعضی از آنها اشاره شد و دلایل دیگری که برخی از آنها بالا بودن هزینه کسب اطلاعات در بازار زمین، وجود اثرات مثبت و منفی برونی آن، تقسیم نابرابر قدرت بازار زمین در میان کارگزاران اقتصادی، خاصه در مورد عرضه انحصاری آن، بالا بودن هزینه‌های خرید زمین، خارج از ظرفیت پس‌انداز شخصی‌درصد زیادی از مردم به سبب کمیابی و قیمت بالای زمین است، بازار زمین بدون دخالت دولت ناکار آمد است. به این ترتیب ضروری به نظر می‌رسد که با توجه به «شکست بازار» در بازار زمین، دولت در این بازار مداخله کند و با اعمال سیاستی مناسب، نواقص مربوط به این بازار را مرتفع سازد. 
بخش زمین از ابتدا از مهمترین عوامل تورم شدید و بحران‌های پیش روی بخش مسکن بوده است. قبل از دهه 50 با توجه به خصوصی بودن مالکیت زمین، سعی دولت در مهار افزایش قیمت زمین، جلوگیری از احتکار و واسطه‌گری با شکست روبه رو شد و قیمت زمین از دهه 50 به بعد، به صورت پلکانی بالا رفت. بعد از آن نیز تا چند سال بازار زمین با رکود مواجه شد و بعد از آن نیز تا سال 1364، دولت سهم اصلی را در عرضه زمین به عهده گرفت. (‌واگذارهای گسترده اوایل دهه 60) از سال 1366 به بعد نیز پیوسته شاخص بهای زمین رشد شدیدی داشته که علت غالب آن بورس‌بازی و واسطه گری در بخش زمین و مسکن بوده است. طی سالهای 68 تا 80 نرخ رشد قیمت زمین تقریبا 2 برابر نرخ رشد بهای آپارتمان در شهر تهران بوده به نحوی که قیمت زمین طی این دوره 5/22 برابر و قیمت آپارتمان 5/11 برابر شده است. امروزه متوسط سهم زمین در ایران در قیمت نهایی مسکن 40 تا 50‌درصد است که حکایت از عدم برنامه‌ریزی اصولی و بی‌ثباتی در بازار زمین و کنترل آن دارد. بر همین اساس، پس از ملی شدن اراضی کشور، مدیریت زمین‌های شهری در اختیار سازمان ملی زمین ومسکن قرار داده شد. قریب به سه دهه از فعالیت این سازمان با دو رویکرد در واگذاری زمین‌های دولتی گذشته است. واگذاری زمین «ارزان قیمت» (‌براساس این رویکرد در ابتدای انقلاب زمین‌ها به اشخاص و طی دهه گذشته به انبوه سازان به نرخ نازلی واگذار می‌شد)، و واگذاری زمین به «قیمت بازار» (‌مکانیزم تعیین قیمت براساس بازار تعیین می‌شود) . بررسی عملکرد ناشی از اجرای دو سیاست فوق نشان می‌دهد که سیاست فروش زمین‌های دولتی به هر دو صورت مذکور، سیاستی شکست خورده و ناکار آمد است و منجر به عدم تخصیص بهینه زمین‌های شهری دولتی شده است. معیار «سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن» که به عنوان‌ شاخصی‌ جهت سنجش سیاست‌های فوق است، به خوبی گواه مطلب است. طی دهه‌های اجرای سیاست فوق، نه تنها شاخص فوق کاهش نداشته بلکه با افزایش نیز مواجه بوده است. متوسط این شاخص در ایران 40 تا 50‌درصد است که این سهم در کشورهای موفق در بخش مسکن 20‌درصد است. بالا بودن سهم مذکور و عدم وجود مکانیزم‌های لازم جهت کنترل بازار مذکور، منجر به رشد سریع بورس بازی و دلالی در دوره‌های رونق می‌شود و خود به عامل اصلی ضد تولید مسکن تبدیل می‌شود. این امر بدین معنی است که از توان سرمایه گذاری تولید مسکن در طول دوره رونق کاسته شده و بر توان دلالان زمین افزوده می‌شود. بنابراین به نظر می‌رسد دولت می‌بایست از سیاست فروش زمین‌های خود چه به صورت ارزان و چه به قیمت بازار، خودداری کرده و همانند بسیاری از کشورهای موفق در این بخش، سیاست خرید و ذخیره‌سازی زمین‌های غیر دولتی را در دستور کار خود قرار دهد و با در اختیار قرار دادن عرصه زمین‌های خود برای ساخت مسکن از همبستگی شدید بین زمین و مسکن در اثر فشار تقاضا بر مسکن بکاهد و از انتقال نقدینگی بخش مذکور در دوران رونق به بازار زمین جلوگیری کرده که منجر به افزایش تولید مسکن و افزایش عرضه متناسب با نیاز به بازار می‌شود. تحقق فرض مذکور منجر به ایجاد بازاری پایدار با رونقی مستمر در بخش ساختمان می‌شود. در این میان، همواره دولت در بازاری می‌تواند مداخله موثری داشته باشد که اهرم‌های استراتژیک موثر در بازار مذکور را داشته باشد. اکثر زمین‌های شهری به خصوص در داخل شهرهای بزرگ متعلق به بخش‌های غیر دولتی است. بنابراین دولت منابع قابل قبول زمین در این شهرها جهت کنترل بازار مذکور را در اختیار ندارد. تاکنون برنامه‌ریزان این بخش نتوانسته‌اند مدل‌های جامع و مناسبی در جهت کنترل بازار زمین شهری ارائه دهند.
عموم مداخله دولت بنابر ضرورت پیشبرد پروژه‌های عمرانی، تملک اجباری اراضی شهری است. روش مذکور که روشی سنتی در توسعه شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری است منجر به افزایش قیمت در مناطق اطراف منطقه پروژه می‌شود. خریداری زمین توسط دولت منجر به افزایش نقدینگی ساکنان منطقه شده که عموما این هزینه‌ها در بخش مسکن وارد شده و افزایش تقاضا را در پی خواهد داشت که این افزایش تقاضا البته منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود. مدل مفهومی‌مناسبی که می‌توان از آن در شرایط کنونی اقتصاد کشور به خوبی بهره برد، استفاده از مدل مفهومی‌ «دوباره تنظیم زمین» است. قریب به صد سال است که کشورهای مختلفی در جهان از این ایده برای نو سازی و تامین زمین مورد نیاز زیر ساخت‌های شهری خود استفاده می‌کنند. آلمان، کره، ژاپن، استرالیا، ترکیه از پیشگامان استفاده از این روش در جهان بوده‌اند. براساس روش فوق دولت می‌تواند به باز تولید زمین مورد نیاز خود در شهرهای بزرگ و کلان شهرها دست یابد و از طریق آن به کنترل بازار زمین و مسکن بپردازد.
منبع: مركز مطالعات تكنولوژيك دانشگاه علم و صنعت

+ نوشته شده توسط سعید در جمعه دوازدهم مهر 1392 و ساعت 10:52 |


Powered By
BLOGFA.COM